Fiscalité d’un bien immobilier en Allemagne

Comment fonctionne la fiscalité des biens immobiliers en Allemagne ?

La construction de l’imposition immobilière allemande est assez proche de celle que nous connaissons en France, à quelques différences près. Voici les différents points qui concernent l’imposition du bâti en Allemagne et son fonctionnement.

Comment est calculé l’impôt ?
La taxe foncière est un impôt local qui dépend seulement de la surface du bien, pas de ses caractéristiques ni de son affectation (qu’il soit bâti, nu, agricole, commercial, etc.).
L’assiette de l’impôt foncier en Allemagne est déterminée à partir de la valeur fiscale du bien ou Einheitswert, une valeur sensiblement inférieure à sa valeur marchande, multipliée par un coefficient qui dépend de l’emplacement géographique du de l’immeuble, appartement ou maison. Ce dernier oscille en général entre 2,6 et 6‰ pour les régions de l’ouest, et entre 5 et 10‰ dans les régions de l’est.
La taxe foncière est obtenue en multipliant ce résultat par un taux propre à chaque commune (de 320% à 810%). Dans le cas des locaux vacants, il est possible de demander un abattement de taxe foncière.

Déclaration d’impôts sur le revenu
Au moment de déclarer vos revenus issus d’activités locatives, que vous soyez résident allemand ou non, un taux d’imposition progressif sera appliqué. Celui-ci varie entre 14% et 45% des revenus globaux déclarés en Allemagne, avec une contribution dite de solidarité (Solisteuer) qui bénéficie à la reconstruction est-allemande, à hauteur de 5,5% – quel que soit l’emplacement géographique de vos biens.

Quid de l’achat-revente ?
Les plus-values réalisées sur les transactions immobilières sont exonérées d’impôts si vous possédez le bien depuis 10 ans ou plus. En France, ce délai est de 30 ans – ce qui limite les transactions immobilières spéculatives. En Allemagne, ce délai plus court a permis de revitaliser un marché peu dynamique (les Allemands étant propriétaires dans une proportion moindre que les Français) et d’attirer des capitaux étrangers, notamment dans des villes à fort potentiel comme Berlin.
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